房产税收土地出让大增 上年地方政府财路双升

伴随着“新国五条”的落地,房地产市场却呈现出一片蒸蒸日上的景象。房企销售业绩飘红,商品房成交活跃,土地市场风起云涌。而这些市场情况让地方政府的“钱袋子”鼓了起来。

中国房地产报记者查阅财政部近期公布的相关数据显示,今年上半年,房地产税收和土地出让金作为拉动地方财政收入的“两驾马车”均出现了大幅增长。

1~6月,房地产交易税如房地产营业税、契税同比分别增长45.7%和39.8%;地方国有土地使用权出让收入16722亿元,同比增加5292亿元,增长46.3%。

接受本报采访的多位专家均表示,前6个月房地产市场交易额的大幅增加以及土地市场的量价齐升,带动了相应房地产税收和土地出让收入的增长,同时也折射出地方政府对土地财政的依赖度有增无减。随着地方债偿债高峰的来临,地方政府只能通过疯狂卖地来“敛财”。

房地产税收“吸金器”

在房地产调控政策之下,全国房地产税收反而逆市增长。本报记者查阅7月29日财政部发布的“2013年上半年税收收入情况分析”显示,2013年1~6月,全国税收总收入完成59260.61亿元,同比增长7.9%。其中,房产税完成822.30亿元,城镇土地使用税完成910.66亿元,同比分别增长11%和8%。契税完成1946.04亿元,同比增长39.8%。房地产营业税同比增长45.7%。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示,今年上半年房地产市场较为活跃,交易数量和销售价格均呈现上涨的现象,从而带动了相关产业发展,使得其税收收入增长。

与此同时,房地产税收正演变成为各地方政府财政收入的“中坚力量”,近期有30多个省市发布了财税半年报,在其丰厚的财税收入背后,房地产再次扮演了“功臣”的角色。根据北京市政府向全国人大常委会提交的报告,今年上半年,北京市财政收入1963.7亿元,同比增长12.7%,完成年度预算的54.3%。其中,上半年仅房地产行业就完成税收375.3亿元,同比增长43.4%,占北京市财政收入近1/5。

广州亦如此,上半年财政收入的增量部分,房地产贡献过半。

山东省上半年来自房地产业各项税收总计432亿元,增长56.7%,增收156.3亿元,占全部收入增收额的53.7%,若剔除房地产税收影响,上半年全省税收仅增长10.3%。

辽宁省财政厅内部人士在接受本报采访时表示,地方财政收入被房地产绑架已经不是一个新鲜的话题了,尽管房地产调控政策不放松,但房地产业永远都是地方政府眼里的“朝阳产业”。今年上半年,房地产税收的大幅增长,在一定程度上缓解了地方财政的压力。

“房地产税收就是地方政府的‘吸金器’,从目前30个省市地方政府发布的财政收入报告来看,房地产税收和土地出让金已经占到各地方政府财政收入的平均比例约为40%~60%,这就说明地方政府的财政收入主要靠房地产拉动,地方政府已经过惯了‘土地财政’的好日子,如果没有土地财政和房地产税费,地方债就没有办法兜底。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。

土地财政“鸦片”

截至今年6月底,“新国五条”细则已出台4个月,在经历了短暂的沉静期后,土地市场在近期全面开闸,地方政府集中推地的力度胜于去年,土地再次成为地方政府的抓手。

显然严厉的调控政策未能冷却火热的土地市场。记者从多家机构获得的数据显示,上半年全国土地出让金收入整体呈爆发式增长态势。数据显示,2013年上半年,全国300个城市土地出让金总额为1.2万亿元,同比增长64.1%;伟业我爱我家数据显示,1~6月全国306个城市土地出让金高达1.13万亿元,同比大幅增长60%。研究中心的数据显示,十大典型城市土地出让金收入为3140亿元,同比增长160.3%。

“5月以来,土地市场持续升温,高单价、高溢价地块频现、多地‘地王’纪录屡被刷新。土地市场由去年下半年的溢价率较高转为楼面地价的实际上涨,土地价格开始进入上涨通道。这些都使得今年上半年土地出让收入大幅上涨。”同策咨询研究中心总监张宏伟对记者表示。

韩长吉认为,地方经济转型乏力,地方政府乐于见到较高的土地收益率,有推高地价的动机,这实际上是对“土地财政”的依赖未减。

据全国土地学会副理事长黄小虎调查,在东部地区城市建设的资金来源中,卖地收入占30%,土地抵押贷款占60%,而财政收入只占10%。无疑土地出让金已经成为地方政府不折不扣的“钱袋子”。根据北京市土地整理储备中心公示,2013年上半年,北京市共成交100宗地块,合计土地出让金为664.24亿元,比2012年同期的135.65亿元增长390%,且已超过北京2012年全年土地出让金的647.92亿元。

截至6月30日,上海上半年经营性用地合计土地出让金收入为693.99亿元,较2012年同期的184.2亿元同比增长277%,达到2012年全年875.78亿元的79%。

据杭州市国土资源局发布的土地成交公告统计,2013年上半年,杭州共成交104宗土地,成交总金额达567亿元,同比增长504%。

以此计算,上述城市上半年土地出让金占估算的公共财政预算收入的比例均超过三成。除了这些城市外,半年卖地收入超出去年全年的城市屡见不鲜。

研究认为,目前各地政府债务压力未见缓解,保障房建设也需要土地出让金支持,土地出让收入仍是现阶段地方政府最主要的收入来源之一。

审计署近日发布公告,36个地方政府截至去年底负债总额共计3.85万亿元,较2010年底增加12.9%。其中4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元,占这些地区债务余额的54.64%。

谢逸枫认为,随着财政收入增速下降及地方债务还债高峰来临,加大马力卖地已成为各地方政府最现实的财源。“地方政府对土地财政的依赖就如同吸鸦片,不吸财政就会枯竭,硬吸之后就越吸越想吸,这是由于目前土地制度和税收分配制度的不合理造成的。”

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