项峥:刺激楼市政策效应 面临着多重约束 

国家统计局18日发布了10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,与9月份相类似,10月70城市新房价格环比仍无城上涨。虽然环比降幅继续收窄,但是房价仍在下降通道中。这些情况表明,各地政府刺激效应未达预期,调整仍是楼市运行主题。在目前多重因素约束下,谨防未来刺激政策引发逆向选择,并加速楼市调整进程。

为缓解楼市下行对宏观经济稳增长的压力,今年以来各地纷纷退出住房限购并放宽公积金贷款限制,金融管理当局也松绑住房限贷政策,以刺激楼市成交。这些政策出台虽然在短期内有助于缓解住房刚需购房压力、刺激改善性需求入市,但在楼市预期逆转、住宅价值出现拐点、房产税预期升温及住宅市场购买力需求萎缩的多重因素约束下,刺激楼市效应远逊当初的政策预期,且加重楼市观望情绪。

房价上涨预期逆转始于去年四季度,其内在原因在于房价对合理值的过度偏离。从根本上说,刺激楼市也就是分化楼市预期,以促进市场需求释放。但预期存在自我实现机制,在楼市已经形成一致性调整预期时,任何所谓的“救市”政策,向房地产市场传递的是政府对楼市过度调整的担忧,因而往往会被认为是市场进一步下跌的证据。虽然楼市经历一年多调整,但绝对房价依然过高,楼市预期逆转似已不可阻挡,楼市仍将面临中长期调整。

住宅投资价值出现拐点降低“入市”积极性。住宅投资成本不仅包括财务成本,也包含折旧、维护费用。在过去相当长时间内,由于我国房价涨幅过大,投资者往往较少考虑实物运行维护成本与费用。而当房价涨幅缩小并出现价格绝对下降时,实物成本压力凸显,投资空间收窄。不仅如此,住宅投资价值还在于其拥有财富贮藏功能。但住宅财富贮藏功能的实现有赖于交易市场的活跃程度。2014年1月到10月,全国商品住宅销售面积同比下降9.5%,住宅价值变现难度明显上升,投资回收难度增大。

房产税预期升温将减少多套房购买需求。以房产税替代土地财政将是我国未来财税制度改革的一个重要方向。目前,我国房产税收制度不完善,房屋持有环节免税或税收优惠过多,使得房产税失去了对房地产市场的调节功能。随着楼市发展黄金期过去,地方政府土地财政前景将面临更大制约,房产税立法已在议事日程。而预期中的房屋持有环节税收,将不可避免冲击到当前多套房购买需求。

住宅市场有效购买力需求已经萎缩。过去几年,我国住宅市场需求集中释放,城镇人均住房面积已经大幅改善。新型城镇化重点是农民入城,虽然理论上能引致部分住房购买需求,但对这部分中低收入人群来说,有限的购买能力难以跨越城镇相对较高的住房价格。不仅如此,随着我国老龄化社会的到来,人口结构将发生重大变化,未来住宅需求将面临进一步萎缩。日本人口老龄化导致住房空置率不断上升。

应该看到,我国经济转型与经济发展方式转变,都不允许未来房地产业继续非理性繁荣。“救市”政策只会有短期效果,难以维持中长期效应。而住房成交价格和成交量的变化关系,并非绝对是“量价齐跌”或“量价齐升”的情况。实际上,任何资产价格的调整都是以波浪式运行。这反映出市场供求双方预期与行为的动态博弈过程。就目前看,我国房价还远未到崩盘地步,若过度干预市场调整,反而有可能会加速迎来楼市的大幅度调整。

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