政策继续宽松 二三线城市楼市逐步松限

南方日报 [微博] 2015-05-16 09:21
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继佛山取消限购后,珠三角9市当中,江门也开始对政策进行调整。5月6日,江门召开稳价促量去库存、建立房地产健康发展长效机制座谈会,江门市住建局宣布,从即日开始,江门正式取消执行多年的“限外令”,正式取消执行多年、限制包括港人在内的境外人士在江门购房的措施。此外,部门还将对公积金、信贷等政策作进一步调整。业界解读,江门此举或会提升整体市场的购买需求。“3·30”新政被认为是带动一线市场回暖,而对二三线城市的带动作用非常有限。佛山的“松限”带来了成交的快速提升,对于市场起到了明显的示范作用。有分析认为,近期将有更多的二三线城市政策逐步放松。

江门加入“松限”行列

江门从2011年8月开始执行“限外”政策。根据国家相关部门联合下发的通知,除法律法规另有规定的以外,港澳台居民和华侨以及在境内工作超过一年的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

江门市住建局局长马克烈对此称,江门是侨乡,拥有庞大华侨群体,这部分人群回乡购买改善性住房的需求较为旺盛。

据了解,江门台山和恩平一直是华侨返乡置业的热点区域,当地不少楼盘也是专门针对华侨置业进行营销。但去年以来,台山和恩平一直受到较高库存和成交下滑的困扰,楼市整体疲软的情况比较明显。

除取消限外令,此次江门的楼市七条新政中的重头还包括公积金首付比例、额度、放款速度的调整。马克烈在会上提出,下一步将继续降低住房公积金个人住房贷款首付款比例,提高住房公积金最高贷款额度,并放宽提取住房公积金用于租房的条件。

据悉,现在江门市的住房公积金个人住房贷款首付款比例为首套房至少三成、二套房至少五成,业内人士分析,一旦下降,预计会达到首套房两成、二套房三到四成的比例。而公积金贷款额度方面,在去年10月,江门市个人公积金贷款最高额度已从20万元上升至25万元,两人或以上从40万元上升至50万元,此次再度上调,业内人士预计提升额度应该在5万元~10万元的区间内。

二三线城市加快政策松绑

据中国指数研究院公布的数据显示,在“3·30”新政颁布后的第一周重点监测的38个城市房地产成交量整体上涨19.5%,其中29个城市同比(比上年同期)上涨。北京、上海、广州、深圳等一线城市同比涨幅最大,为51.4%。按照中国指数研究院提供的数据按照中国指数研究院提供的数据,北京商品住宅成交同比上涨最多,为159.65%;广州同比上涨71.13%;深圳同比上涨42.01%;上海商品住宅成交相对平淡,为16.4%。中山、惠州等三线代表城市次之,同比上涨41.2%;二线城市同比上涨8.4%。

新政利好一线大城市,但对于二三线城市来说,所起到的刺激作用却并不明显。据中原地产首席分析师张大伟分析,从全国楼市看,市场已严重分化。一二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相比需求都短缺。在目前经济发展不均衡的情况下,一二线城市房价易涨难跌。而从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,仍有崩盘的风险。

在今年的3月29日,国土资源部和住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知,要求“住房供过于求的,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度”。张大伟认为,“这句话恰恰最难做到。”

而即便是3月30日两大利好政策出台,但对于二三线城市而言,其利好远远比不上一线城市。有分析认为,在全国逾660个城市中,“北上广深”新房销售面积占全国市场的比重仅为5%,前40位重点城市占比约为35%,排名后600位的城市才是全国市场的主力。而广大发展中城市总量巨大,库存高企,供大于求形势严峻。在这些城市,人们不会因为二套房首付降低而多买一套,“3·30”新政难以发挥作用。

此次江门继佛山之后进行政策松绑对市场明显带有刺激作用。而事实上,据媒体报道,住建部多位人士确认,除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市,有可能全面松绑限购政策。

佛山“松限”示范作用明显

今年4月30日下午,佛山市住房和城乡建设管理局召开房地产市场工作会议,部署稳定住房消费的具体措施,决定自2015年5月1日起不再对在佛山行政区域内购买住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山户籍居民和非佛山户籍居民进行购房资格审查。

佛山的“松限”消息一传出,立马引发了一片“抢房潮”。特别是大量的广州客从五一假期开始就已经涌到佛山与广州交界区域购房置业。而佛山楼市限购政策的取消,在近段时间也在持续推动成交量的增长。据官方公布的每日成交数据统计,5月1日~10日,禅城、南海、顺德、三水四区共成交5136套住宅,同比激增约64%。

禅城、南海、顺德、三水四区住建部门网站的每日交易信息显示,在5月1日~10日,禅城、南海、顺德、三水分别成交585、2136、1997、418套新建住宅。另据高明区国土城建和水务局网站显示,5月4日~10日,高明共成交217套新建住宅。有分析认为,5月楼市开局火爆,得益于3月底开始一拨拨楼市利好新政的叠加,包括“3·30新政”和佛山取消限购,直接刺激了之前被限制的刚需客和改善型住房需求市民入市。南方日报记者 蒋劲劲

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