冯焱东:楼市去库存关键在供需双向发力

据国家统计局数据,我国房地产待售面积自2011年来一直在不断增长,2011年底全国待售面积为2.72亿平方米,2012年、2013年、2014年、2015年10月分别增长到3.65亿、4.93亿、6.22亿和6.86亿平方米,待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。

值得一提的是,当前统计的还只是显性库存,即已领预售证但未售的部分,实际上还有更庞大的隐性库存,即尚未领预售证的那部分库存。近年来,各地出让了大量土地,正在开发(或准备开发)但未开盘的库存不容小觑,显性与隐性库存相加的真实库存应该远高于当前统计。

虽然今年以来房地产销售较明显回暖,1~10月全国商品房销售面积增长7.2%,销售金额增长14.9%,但我国房地产待售面积仍处于不断增长状态,投资额持续高于销售额,房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。

总体而言,我国房地产仍处于库存增长阶段(一线城市除外),去库存阶段还没有到来,这一基本判断我们必须清楚。可以说,房地产市场的主要矛盾已经从前些年关注房价泡沫演变为供应泡沫。供应泡沫危害很大,不仅影响行业健康发展,若处理不好还可能危及经济安全和社会稳定。

当前楼市去库存已成为行业乃至国民经济的一项重要任务。笔者认为,去库存要在需求侧和供给侧双向发力,总的原则是扩大需求,同时抑制和改善供给。

需求侧:契税仍有优惠空间

扩大和鼓励需求主要有金融、财税、行政等方式。从金融政策看,当前货币政策相对宽松,利率不断下调,首付比例已有所下调,未来还有下调空间,限贷规定也可以考虑适当再松绑,要积极谋划公积金贷款证券化,增加资金来源,优化改善公积金提取与贷款流程,稳步推进住房银行的设立,加快房地产信托投资基金的正式推出,金融租赁要向房地产积极拓展,以上种种金融措施对提升房地产交易量将起到较明显作用。

财税政策方面,房产税可以考虑适当推迟,契税尚有减免优惠的空间,保障房建设上可考虑直接购买部分商品房,棚户区改造须加大货币补偿比例,促进拆迁户直接购买商品房。行政措施方面,主要是户籍要进一步放开,另外限购可以考虑适当再放松一些。

据统计2014年底我国城镇化率为54.77%,但城市户籍率仅为35.9%,约2亿人工作生活在城市但没有城市户口。除一线城市外,入户政策应考虑进一步降低门槛。

过去国家刺激住房需求往往有较大顾虑,主要是担心房价过快上涨,现在这个顾虑小多了,因为供过于求背景下适当刺激需求不太可能引发房价快速上涨。

那么,在政策鼓励下需求能增加多少?2013年,全国房地产销售面积达到历史高峰,为13.1亿平方米,2014年下降到12.1亿平方米,今年虽然在政策红利下有所增长,但预计仍低于2013年的水平。

虽然政策能鼓励住房消费,但随着整体经济增长和城镇化速度的放缓,未来几年成交量不可过于乐观,所以说房地产去库存在鼓励需求的同时,必须控制和改善供给。

供给侧正是去库存的重点和难点所在。从历年来的调控效果来看,刺激需求易,抑制需求难;刺激供给易,抑制供给难。去库存必须在需求和供给两个方面同向用力,不能一方面在想方设法消化库存,另一方面土地还大量出让,这样去库存永远实现不了。

在我国,房地产不是一个完全市场化的行业,因为房地产源头土地的供应具有垄断性质。作为唯一土地供应方,地方政府对房地产行业的影响非常大。因此,去库存也要地方政府发挥关键作用,即严格控制土地出让规模。若这点做不到,去库存就可能成为口号,甚至可能继续加重。对于地方政府,当前财政收入增幅快速下滑,地方债务压力巨大,此时如控制土地出让规模,必将减少财政收入,所以通过降低土地出让规模来消化供应有一定难度。

供给侧:控制土地出让规模

但不控制和降低土地出让规模,供应泡沫只会越来越严重,必将危及国家经济安全和社会稳定。那么,该怎么办?

笔者以为,一是中央要有土地供应总体控制指标和考核,当前商业地产泡沫尤为严重,商业用地出让应该更加谨慎;二是对于个别地区要把去库存纳入领导干部考核内容;三是地方债务要中央通过发债等办法来解决部分,积极开拓地方政府新的融资渠道;四是通过“双创”、发展服务业和产业升级来增强城市发展后劲,培养财税来源,减少对房地产的过高依赖。

控制土地出让规模是供给侧最重要的方面,同时还有两点需要高度重视,主要是如何改善供给。

首先,城市公共资源要均等化配置。这点往往容易被忽视,但它对去库存很重要。当前各城市中心区域土地开发量日渐减少,主要供应量都在新区、郊区和卫星城,库存主要集中在这些区域,但学校、医院、交通、商业、菜市场等公共设施和配套普遍比较薄弱,导致很多潜在购房者顾虑重重,抑制了住房消费的实现。

因此,相关部门需高度重视外围地区和新区的公共资源配套问题,一方面在规划上要更加科学和完善,另一方面要加快建设,可以考虑引入社会资金,采用PPP模式,把过去的欠账尽早补上来。

其次,改善供给需要开发商积极转型。过去房地产形势好,房子建好就能卖个好价钱,导致开发商的内功修炼普遍不够,很多开发商还是以产品为导向,以自身为本位,没有建立以市场为导向,以客户为本位的现代化经营管理思想和体系。

开发商应该向制造业学习,下大工夫研究市场,研究客户需求,研发出符合市场需求的各类房地产产品,创造和提升附加值。同时要在服务上多做文章,积极和互联网结合,更多采用快速周转、薄利多销等策略。对于部分亏损项目开发商要有壮士断腕、快速处理的决断,还要谨慎拿地。

另外,当前开发商普遍负债较高,部分企业资金紧张经营困难,资本市场应进一步放开对开发商的支持,降低资产负债率,加快行业并购整合力度,化解流动性风险。

总之,楼市去库存不仅需要在需求侧给予鼓励和支持,更需要在供给侧下大工夫,两方面要心往一处想,劲往一处使,唯有如此,去库存的步伐才能加快,行业才能健康发展,房地产才能对国民经济和民生改善发挥更加积极的作用。

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[责任编辑:李霜]