营改增过渡期 房地产老项目咋计税最省钱?

楼市观察明源地产研究院2016-04-21 10:30
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营改增后,房企整体税负率与净利率是升还是降?老项目到底是选择简易征收还是一般计税最为有利?要回答这个问题,接下来我们先就营改增对整体税负与净利润影响进行测算分析,然后再根据上述方法对处于过渡期的项目进行计税方法的选择。

整体税负、净利润影响分析

为分析营改增对房企整体税负与净利润的影响,我们需要分析影响税负与利润的主要因素,主要包括毛利水平、进项税额高低、土地成本占比、土地增值税计算基数(是用不含税收入与成本还是用含税收入与成本)、利息是否据实扣除5个主要因素。为进行具体测算以对比分析,我们设计了一个模型,如下表所示,这是含税毛利率为60%时,不同计税方法之下流转税、土地增值税、所得税与净利润的对比分析。

营改增过渡期 房地产老项目咋计税最省钱?

上述这个模型是综合了多种因素的分析:

首先,土地增值税计算考虑到收入与成本取值的不同,用含税收入与成本还是用不含税收入与成本。

其次,要考虑费用取值的不同,在利息据实扣除情况下,假设费用额为成本(不含利息)的5%+资本化利息,否则假设费用额为成本(不含利息)的10%。不同的取值方法对对最终税负与利润有直接影响,所以模型将这些因素区分来分析。

接下来为便于大家理解并且实际应用,我们分成两步进行详细分析:

第一步:增值税测算

假设:

1)土地成本占比为40%;

2)资本化利息为含税收入的6%;(无可扣除进项)

3)成本进项中11%税率的占80%,17%税率的占20%,费用占比为含税收入的6%,并且其中50%可以取得可抵扣进项,并假设进项税率为6%;

4)收入端与成本端的收付款金额保持不变。

营改增过渡期 房地产老项目咋计税最省钱?

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[责任编辑:吴荣荣]