调控房地产就怕简单粗暴“去杠杆”

调控房地产就怕简单粗暴“去杠杆”

昨天上午,住建部部长陈政高约谈万达、保利、融创和恒大四大房企领导,意在通过和企业交流沟通,酝酿相关房地产政策,包括去库存政策和对当前过热城市的调控政策。约谈事宜一曝光,业内一片哗然,大家根本不关注所谓去库存,只关注调控,难道当前房地产又要调控了?信贷要收紧了?房地产要去杠杆了?

在讨论房地产问题前,让我们先看下上周五统计局发布的上半年中国宏观经济数据,包括政府在内的大多数经济学者、研究机构,均给出了“平稳增长”的基调。从具体数据来看,虽然GDP增速仍在6.5%底线以上,但实际上比去年全年6.9%增速已经在下滑。其中上半年固定资产投资增速9%,和去年上半年相比增速放缓近2个百分点,也低于去年全年10%的增速;社会消费品零售增长10.3%,基本和去年同期持平;进出口方面,较去年颓势略有所复苏,却仍处于负增长。因此,当前经济形势完全称不上乐观,下行压力仍然非常大。

从房地产行业相关数据来看,可以说今年上半年房地产对经济增长起到了至关重要的作用。固定资产增速下滑到9%,但房地产投资却不跌反增,从去年年末的1%上升到6.1%,成为上半年经济数据中最大亮点。而商品房销售面积、金额增速均保持27.9%和42.1%高增长态势,新开工增速也由去年末-14%降幅回升至今年上半年的14.9%。这些房地产数据出现明显增长,对固定资产投资增长、对经济增长起到了定海神针作用。

当然,繁荣景象之下,房地产行业增长压力仍然巨大。从单月数据来说,开发投资、新开工、销售1-6月份增速已经较1-5月份全线回落。其中房地产开发投资从1-5月的7.0%降到6.1%,比1-4月份的最高增速7.3%下滑近1.2个百分点。而商品房销售面积、金额的增速从4月份以来就有所放缓。整体来看,回落的主要原因还是上半年基数比较低,随着基数逐步增长,增速也会相应放缓。

从目前情况看,尽管各指标有所回落,但房地产平稳增长的态势没有发生逆转。原因也很简单,一方面是去年出台的一系列“去库存”、“促进房地产平稳发展“的政策的支撑,尤其在信贷层面、税费减免上效果尤甚;另一方面,资金面宽松为上半年行业发展“保驾护航”。对企业来说,根据不完全统计,在去年1月份公司债全面放开后,2015年43家企业共发了2500亿元公司债,而今年上半年就几乎完成了去年全年的额度。在房企资金来源上,外资明显较少,国内贷款较同期相比上涨1%。对个人来说,首付比例在降低、利息也降低。以公积金为例, 5年以下公积金贷款利率已经由去年年初的3.75%下降至当前2.75%,5年以上的公积金贷款利率也由4.25%降至3.25%。

所以,如果今年想要继续保持房地产保持稳定增长,保持房地产对经济的贡献,其他方面都能改变(比如热点城市城限购、部分城市限贷、限价等),唯一不能做的就是去杠杆。对整体经济来讲,“三去一补一降”中去杆杠对经济长期稳定发展的确起到很重要作用,但至少在中短期内,房地产不能去杠杆。我认为,去杆杠可以先从从调整杠杆结构开始,实际上降低政府、国企杠杆率,适度增加民企、老百姓的杠杆,才是今天“去杠杆”的关键。另外,在产业选择当中,不管是僵尸企业、僵尸产业都可以去杠杆,但对于优秀企业和优秀产业来说,包括房地产在内则不能简单的去杠杆。这不仅跟房地产行业息息相关,也对中国经济是否能够保持6.5%以上增长的底线休戚与共。

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