楼市杠杆重心移向都市圈 避免金融风险攀升

国家统计局本月发布的经济“半年报”中,在房地产市场方面,无论是下游的量价,还是上游的新开工和开发投资等先行指标,均表现出高位景气的特征。今年上半年,房地产开发投资、新开工、土地出让增速分别从去年末的1%、14%和-31.7%,快速反弹至今年上半年的6%、14.9%和-3.0%;上半年,商品房(资料、团购、论坛)销售面积同比增长27.9%,相比去年全年6.5%的增速,大幅攀升了21个百分点;自去年5月实现环比上涨以来,70个大中城市房价已连续上涨14个月。综合来看,楼市是上半年经济“企稳”的最大功臣之一。

楼市杠杆重心移向都市圈 避免金融风险攀升

但与此同时,楼市繁荣的背后,积重难返的老问题和层出不穷的新问题,对下半年楼市调控和管理仍带来巨大的考验。7月19~21日,新华社连续三天评论“楼市变局”,直指“去库存”、地市泡沫和高杠杆。“去库存”的楼市攻坚战已打了2年,但形势依然严峻。

首先,2014年以来,相继有100多个城市出台了去库存政策,购房成本降至历史最低、金融杠杆拔至历史最高,但东北、西北二线城市及全国三四线城市的库存压力警报未解。目前,待售面积连续3个月减少,但7.14亿平方米的绝对量,仍比本轮楼市景气启动前的2014年增加15%,相当于2011年的2.6倍。部分二线城市的库存周期远超12个月的警戒线,如沈阳、大连库存周期分别为19.5和22.6个月。

其次,商业库存压力全面袭来。截至6月,商业用房待售面积达1.5亿平方米,同比增长23%。即便是一线城市上海,商业办公可售面积也达1950万平方米,为住宅库存的2倍。

再次,库存出现“边消化、边新增”的局面。1~6月,库存集中的中部和西部,开发投资分别增长10%和6.5%,而占全国商品房销售面积50%的东部,开发投资仅增长4.6%,意味着土地出让、新开工继续推高库存。值得注意的是,近两年一些地方借棚改、旧城改造,并打着“创客”名义大建办公用房,这也导致库存增加,特别是商业办公库存剧增。近期,笔者调研某二线城市时发现,尽管商品房库存已如泰山压顶,但在发展旅游业的大旗下,地方政府仍规划了大规模的商业中心。

去库存出现上述几个问题,与超宽松的信贷和稳定开发投资的策略有关。本轮楼市景气周期中,最先实现正增长的是房价(2015年5月份),然后才是销售面积(2015年6月),最后是新开工(2016年2月)。由此,库存去化主要驱动力就在于政策刺激,特别是加杠杆政策的刺激。1~6月份,居民中长期贷款(主要是按揭贷款)新增2.62万亿元,接近2015年全年3.05万亿元的规模,比2015年上半年增长了96%,增速超出上半年新房销售金额同比增速(42.1%)1倍多。

而且,上半年全部新增贷款中,居民房贷占比达到41.3%,为2011~2015年平均值的2倍,比2015年的28.5%提升了近13个百分点,而近3个月的平均占比达到了57%。也就是说,房贷已经成为银行新增贷款的绝对主力。同时,居民购房杠杆率(房贷余额/存量住房价值)也由2014年的15%快速上升到今年6月的近40%,而次贷危机爆发时,美国居民杠杆率也才55%。

由此,在很大程度上,库存消化和楼市火爆,是拜高杠杆的刺激所赐。但同时,杠杆驱动决定了资金更倾向于流进东部热点城市。

银行间市场是观察我国资金跨区域流动的一个重要通道。2015年,广东、上海、江苏位居资金净融入前三位,合计融入资金83.7万亿元,这三个区域恰好是2015年我国商品房销售、平均房价上涨最快的区域。2015年,东部占全国本外币存款余额的58.7%,住房贷款余额同比增长32.6%,较上年末上升22.6个百分点,而中西部房贷增速回落。

资金反向流动,导致去库存与楼市火爆在空间上错配。但本质上,资金跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走,中西部库存压力大是人口流失和产业落后的结果。同时,2015年,经济下行压力大,而楼市在“稳增长”上贡献显著,特别是稳投资(关联60%的固定资产投资)、稳财政(土地和楼市税收贡献近50%的地方收入)、稳就业(仅建筑业就有8000万工人)。因此,尽管刺激政策加速库存消化,但随后土地出让和新开工也受到激励,导致库存“边消化、边新增”。

下半年,楼市要攻克两大难题,一是控制杠杆失控;二是防范后续库存继续加重。

就前者而言,上半年楼市销售额再创新高,若对这个庞然大物急速“减杠杆”,恐怕经济和金融都承受不了。在城市化“下半场”呈现都市圈化以及去产能背景下,三四线城市部分既有人口会向都市圈(特别是三大都市圈)迁徙。笔者认为,借助“八横八纵”铁路网及轨道交通大发展和都市圈的规划,借助户籍、土地、财税(如房产税)改革攻坚,将楼市“杠杆”的重心转移到都市圈,特别是三大都市圈,这是楼市“高杠杆”风险渐进释放的有效路径。

而对于积重难返的楼市库存,笔者认为,一方面要严格贯彻关于库存过大地区停止新增土地出让的政策;另一方面,加速推进中央转移支付、债务置换,补充地方财政实力,激励地方在公共服务“短板”上增加投入,替代楼市留下的空当。在此基础上,建立转移支付和专项债券构成的数万亿量级的补贴基金,专项用于转移人口市民化和公共服务全覆盖,库存住房以低廉的资金租给外来人口居住,吸引人口流入、扎根下来,夯实内需增长机制,这将是治本的有效途径。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论
读完这篇文章后,您心情如何?
[责任编辑:吴荣荣]