北上广深楼市投资意愿提高 下半年买房风险陡升

2016年上半年已过,有人买房了,有人卖房了,也有人仍在持币待购,眼睁睁地看着房价涨了又涨。

投资实业的盈利性甚至赶不上楼市,使得民间资本纷纷涌入房地产市场。

北上广深楼市投资意愿提高 下半年买房风险陡升

广东省统计局数据显示,今年上半年,在全国民间投资低速增长2.8%的情况下,广东省民间投资增速达到19.6%,领跑沿海发达省份,投资额为8591.07亿元。从行业流向看,房地产和制造业支撑了近80%的民间投资。

根据交通银行最新发布的《交银中国财富景气指数报告》,家庭不动产投资意愿指数上升2个百分点,达117点,创历史新高。其中,现在入市购房意愿重回景气区间;在未来不动产投资方面,持有多套房小康家庭未来不动产投资意愿大幅回升。按城市级别看,核心城市现在和未来投资意愿均明显增强,且未来投资意愿上升幅度较大。

《2016年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,2016年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米,百城房价环比上涨1.63%,涨幅较6月份扩大0.31个百分点。百城房价已经连续15个月上涨,同比连续12个月上涨。

涨幅居前十位的城市依次是:嘉兴、廊坊、合肥、厦门、福州、昆山、济南、盐城、常熟、上海。其中,厦门7月新房均价22120元/平方米,环比上涨4.05%。深圳7月新房均价同比上涨41.15%,居同比涨幅首位,其周边的东莞和惠州涨幅均超过30%。

不过,在多个业内专家看来,楼市已经见顶。同时,一些热点城市开始重启限购限贷,对楼市进行调控。下半年房地产市场正在进入调整期。

多套房家庭不动产投资意愿回升

根据交通银行调查报告,尽管核心城市在调控收紧后房价上涨步伐稍稍放缓,但在强劲市场需求的拉动下,短期内仍然无法改变房价的上涨势头。核心城市的不动产投资意愿大幅提升,其中,小康家庭现在不动产投资行为指数本期重回景气区间,达到102点。按拥有的房产数量看,目前持有3套及以上住房的小康家庭不动产当前的投资意愿并不显著,可能是因为限购政策的阻碍效应所致;而持有0-1套和2套住房的群体投资意愿则有小幅上升。

在未来不动产投资方面,持有多套房的小康家庭未来不动产的投资意愿出现大幅回升,反映了这类人群预期将来的购房政策会再度宽松。

按城市级别看,核心城市现在和未来投资意愿均明显增强,且未来投资意愿上升幅度较大。非核心城市小康家庭现在不动产投资意愿与上期持平。受到房屋存量高、土地存量高、去库存需求不足和年龄结构老化等原因的影响,非核心城市未来不动产的投资意愿则明显降低。

由此可见,无论是高收益人群,还是中低收入人群,房地产俨然成为大部分人的投资选择。

深圳链家研究院《2016上半年深圳楼市大数据》显示,2016年上半年深圳“90后”的购房者占到9.3%,比2015年约增加4个百分点。这些年轻买家,多数有从事金融行业和海外留学背景。直接导致这部分人群提早入市购房原因,是深圳房价日趋走高。而从事金融行业让他们自身对金融领域的风吹草动更敏感,可见,目前的深圳房价仍有上涨空间。

合肥学院房地产研究所所长朱德开所做的购房者意向调查也显示,年初,合肥购房人群中投资与改善需求的购房者占比约在30%,而最近这一比例已上升到近50%。在合肥买房的人群中,以前是合肥本地人与省内其他城市居民为主,而当前购房人群中出现一些“返乡投资者”。“他们有的家乡是安徽,在一线城市工作生活,看中合肥的投资前景,前来合肥购房。”“在市场调研中,我们发现有一个非常有趣的现象,很多已经有房子的客户,手头有个几十万元钱,这些资金不够在市区换个大一点的房子,于是到稍微远一点的地方买个稍大一些的房子。”一位房地产中介人员对中国房地产报记者表示,他们定义这部分客户为“刚投”,即刚性投资。而投资稍远地区的房地产,除了因为那里的房子还能买得起的原因外,也是看好该区域楼市发展前景。

楼市已见顶 下半年是购房时机还是陷阱?

根据中国家庭金融调查与研究中心的统计,中国城镇居民70%的资产集中在房地产,而美国和日本这一比例分别仅为30%和38%。我国房价单边上涨近20年,居民加杠杆入市将可能承受房价下跌的压力。

交通银行总行高级分析师夏丹对中国房地产报记者表示,政策鼓励的是以居住需求为主的房屋购置,目前信贷、税收、购房资格等政策已经很松,按揭利率也处在历史低位,全面支持居民合理购房需求。若是以自住为目的的购房,可予考虑。

“但如果是以投资投机为目的,也将面临一定的风险。需求经过较长时间的持续释放,面对政策的刺激可能陷入越来越不敏感的瓶颈;热点城市房地产市场若升温过快,可能招致收紧和限制性调控政策接踵而至;三四线城市的复苏大多靠政策支撑,后续量价继续较大提升的可能性减小。此外,房地产资产具有购置周期较长、流动性较低的特征,房价不及地价的例子也屡见不鲜,房地产投资面临的不确定性较大。若趁此轮楼市向好而加大投资投机性购房,则面临的风险也不容忽视。”夏丹提示道。

有消息称,深圳地区有部分银行陆续收到通知,将首套房贷利率从此前的8.8折回调到9折。而不久前,北京的工商银行则内部发布《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》,涉及个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%。

“银监会和证监会都已经收紧房贷与融资,合肥和苏州限购限贷也是板上钉钉的事情。下半年,无论是在深圳,还是其他热点城市,我认为还是一个楼市观望时期。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示。

诺亚财富《2016年下半年投资策略报告》则指出,住宅方面,各线城市内部出现较为显著的分化,一线城市尤其是施行新政后的上海、深圳成交量或存进一步下滑风险,短期看好受一线城市热点传导的重点二线城市,主要集中在长三角区域,但仍需注重市场风向转变,警惕过热城市的降温风险。承接重点一线城市需求外溢的三四线城市如东莞、佛山、昆山等存在一定的机会。

同策咨询研究总监张宏伟在接受中国房地产报记者采访时建议,对于一线城市、核心热点二线城市来讲,首套自住的,仅有一套房以置换方式改善居住条件的,因为当下还没有彻底到调整的时间,建议还是尽早买,建议可以选择“次新房”(指较新的二手房或闲置房),“次新房”的价格要比新房的低,性价比相对还可以。针对投资购房人群,现在已经是房价高位,高位进入意味着投资回报收益会被拉低,建议投资选择市场相对低点的明年年中这个时间点。

“本轮政策的初心,明面上是去库存,实质上是救地方政府,而非从地产长期健康发展角度出发,所以我对一线城市住宅房价泡沫化悲观。我的建议是,如果朋友们在北京的住宅房产超过三套,多余的住宅要毫不犹豫地卖掉,要先选流动性差的卖。因为房产最大的风险是流动性差,也许未来几个月可能卖价更高,但等市场预期真正变了就砸手里了。”高和资本董事长苏鑫表示。

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[责任编辑:吴荣荣]