魔都楼市或被灌退烧药 帝都是否受牵连?

楼市观察地产中国网 [微博] 乔玉龙2016-08-30 09:06
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魔都楼市或被灌退烧药 帝都是否受牵连?

  【地产中国网·原创报道】这两天,一条关于楼市调控的消息不胫而走,并在京沪地产圈中疯传。消息的主要内容是:上海首套房房贷首付比例将提高到5成,9月1日起凡有贷款记录的首套房和二套房房贷首付比例都将提高到7成。

  你知道这意味着什么吗?

  意味着至少有一半人无法在上海置业。

  真的有这么严重吗?真的,让我们来算一笔账。

  首付提高到五成,这个对于首次置业者是有打击的。即便是上海很多普通住宅,按照40平方米计算,大概也需要200万的总价成本。这个时候首付就需要100万,这就会提高购房的门槛。而且利率按1.1倍的方式走,那么月供压力也会上升。

  某TOP10房企上海分公司总经理Y君对阿伦说:“上海楼市就和今天的天气一样,貌似要降温了,但如果你愿意走遍中国,你就会发现,还是有很多城市依然炎热。”

  知情人士透露,从政策出台的时间看,预计9月底或者10月初出台,9月初出台的可能性不大,因为这个政策杀伤力太大。盲目出台会引起各类问题,各类纠纷增加,会使得各类矛盾增加。此外,9月正是金九热销的阶段,这个时候要警惕政策大起大落的做法。务必要关注各类风险,尤其是民间的部分恐慌性心理情绪。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上海本地人如果认购第二套房,但第一套并不抛售,那么第二套房就需要7成首付。如果此类政策出台,那么此前不积极换房的购房者可能会非常懊恼,因为这个时候换房的成本明显增加。

  对上海调控的消息,上海本地房产人士普遍认为,有95%的可能性,落实方面或增加包括管控土地价格、打击首付贷等做法,或会和此前苏州的购房政策有比较大的相似性。

  严跃进分析,近期风险点要关注三个。第一是购房需求或提前释放,进而使得网签规模比较大,各地房产交易中心要警惕突然大规模网签的风险。第二是部分毁约可能会增加,若政策出台后影响签约,毁约和纠纷风险会增加。第三是周边城市类似花桥、嘉善或因此面临更多的购房需求,进而引起房价快速上涨。

  上海的调控即将落地,对于众多北京地产圈人士而言,他们更加关心这个政策是否会影响到北京后续出台相似政策?

  笔者认为,绝无可能。因为:上海是上海,北京是北京。

  首先,要弄清楚北京是否会步上海后尘出台相应严控政策,要先知道上海出台这个政策的背景。上海本轮房价迎来较快上涨,主要原因是今年以来上海土地市场十分活跃,地王频出,导致大家对未来房价上涨持乐观预判,因此纷纷入市。相比于此,北京的土地市场在今年表现得格外冷静,至今为止仅供应了7宗住宅用地,这显然是政府已经在有意控制土地放量。

  前不久,有机构测算过全国主要城市的库存去化时间,北京当时是9个月的库存。还有一种说法,中原地产首席分析师张大伟认为,北京住宅市场仅有3个月库存。不论是9个月,还是3个月,都说明北京的库存量处在10个月以下,而10个月正是住建部区分市场的一根线。即:低于10个月属于库存紧俏,10个月到19个月属于正常水平,19个月以上属于库存过大。

  由此可见,从土地层面看北京市场比较稳定,从库存角度看北京市场较为健康,因此北京市场并未出现上海那样的过热、过快发展,因此并没有出台严厉调控政策的必要性。

  上海38.5度,需要吃退烧药;北京才36.5度,干嘛要吃药呢?

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