试问房地产泡沫磨灭购房人将有多惨?

  

试问房地产泡沫磨灭购房人将有多惨?

9月6日,住建部官网发布了贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》(下称《纲要》)的实施方案。

  在主要任务和具体措施方面,有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份全国两会以来,住建部文件中首次涉及房地产市场调控问题。

  官方表态调控

  《纲要》规定:根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进。

  同时,提出建立全国房地产库存和交易监测平台,形成常态化房地产市场监测机制。实施住宅用地分类供应管理,完善和落实差别化税收、信贷政策。改进住房公积金提取、使用、监管机制,支持居民合理住房消费等。

  分析人士认为,本轮房地产库存结构去化非常不均衡,去化的大部分是一二线城市住宅,商业地产与三四线城市的住宅依然库存明显。

  另外,尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大,一线城市和部分热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市,其余城市房价走势相对平稳。

  机构警示风险

  8月份全国土地市场量跌价扬,成交楼面地价创下历史新高。近日,同策咨询研究部发布的数据显示,8月份全国302个城市土地市场成交的平均楼面地价环比大幅上扬46%至1591元/平方米。而从同比情况看,一线城市地价已经呈现翻番的局面。

  同策咨询研究部研究经理许之静指出,持续多月的量价攀高,市场几近失控,而二线城市地价超过房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。地价依然一路走高,房价仍然在快速上涨。

  已经有机构开始担心市场风险。标普全球评级预计,由于政府政策的支持作用在递减、比较基础较高以及土地价格上涨,未来12个月内房地产业增速将放缓。

  销售强劲也导致房地产开发商将现金流重新投资于新项目。很多获评级开发商已经加大土地收购力度和扩张计划,从而将很多一二线城市的土地价格推至历史高点。

  开发商激进扩张的同时,房价也在加速上涨。已有嗅觉灵敏的开发商在趁市场好抓紧出货。

  碧桂园相关负责人表示,针对2014年及之前的积存货量,碧桂园近期启动“光盘行动”。参与行动的货量有72亿元。行动启动时间由项目自行确定,但在2016年10月31日前结束。对极少数货量,总优惠力度上限为原底价的75折,具体优惠由区域视情况决定。

  房地产泡沫磨灭,购房人将有多惨?

  房地产泡沫一旦破灭,房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响,是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额,房子扔给银行,最多是首付款的损失?

  在此以《汇丰银行(中国)房地产抵押贷款合同》为例,该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款,与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下:“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者:(1)签约前之评估价或(2)放款前之评估价或(3)抵押房地产的购入价(即贷款满评价),抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足,或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款,以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任,合同规定“处分抵押房地产所得价款,如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息,抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后,相关的条款内容也大同小异。

  一旦房地产泡沫破灭,上述条款将产生什么后果?

  举一个例子,2016年8月,赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产,银行评估价1000万元,银行贷款800万元,首付400万元。2017年8月,这套房屋市场价跌至900万元,银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款,否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此,银行没收房产,拍卖房产得750万元(通常都大幅低于市场价)。

  最后,赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走,同时还欠下银行50万元的债务,进入名副其实的负资产状态。由此可见,房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。

  奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句:泡沫形成初期,请拥抱泡沫,泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候,请远离泡沫。

  无法避免的阵痛

  改革开放以来,中国经历了“制造业+出口”的第一个增长期,和“大基建+城镇化+房地产”的第二个增长期。目前即将进入第三个时期。

  在第一个增长期,中国通过对外开放吸引外资流入,在沿海地区建立了加工贸易工厂以及巨大的港口。通过让人民币贬值,再辅以廉价劳动力,变身为世界工厂。在这个时期,无形之手(市场的力量)强过有形之手(政府的力量),民企、中小企业、外资企业空前活跃,温州、泉州、东莞、佛山等一批弱地级市崛起,超过了很多省会城市。

  这个时代,最大的受益者是制造业、沿海城市、外企。

  第二个增长期就是所谓的“印钞票的时代”,国家通过货币超发,推动资产价格上升,给购房者带来惊喜,刺激未购房的人尽快购房,由此开启了人类历史上史无前例的“超级城镇化”,“大基建+城镇化+房地产”联合发力,推动规模庞大的中国经济持续快速增长。这个期间资金的流动方向是:央行投放巨额基础货币--→银行放贷→地方政府、国企、开发商→房地产基建的下游产业。由此带来了天量信贷,以及企业杠杆率不断上升。

  由于土地、基建都在政府手里,所以这个时期“有形之手”越来越强势,甚至压倒了“无形之手”。反映在市场里,有人说是国进民退;反映到城市竞争格局上,是此前明星地级市地位下降,一批“单核心”省份的省会城市快速崛起,比如武汉、成都、郑州、长沙等。

  在这个时期,围绕着土地、房地产的收入快速增长,制造业显得无足轻重,所以汇率的天平开始向资产价格倾斜,人民币对外不断升值。这个时期,最大的受益者是拥有土地的地方政府,容易贷到款的国企、开发商和购买了多套房产的人。制造业的竞争力,在这个时期因为汇率天平的倾斜而不断降低。

  到最近几年,随着房屋供应在绝大多数城市出现过剩,“大基建+城镇化+房地产”的模式接近尾声,“印钞票的时代”正在叩门。所谓“印钞票的时代”,就是通过政府审批制度改革、反腐败、司法制度改革、IPO注册制改革等,让中国更加市场化,激活“大众创业、万众创新”,推动实体经济回归,而不再依靠吹大资产泡沫来稳增长。

  反映在资金流向上,主要是通过股权、债权融资解决经济发展问题,银行发钞速度将适当降低,企业杠杆率也将不断下降,大金融时代来临。在这种背景下,全社会的资金池逐步由楼市变成大金融(核心是多层次资本市场)。

  如果中国完美地切换到“印股票的时代”,高房价问题自然就解决了,这时候,房价将出现慢涨,财富总量和人民收入快增,泡沫逐步被化解。由于社会充满创造力,财富不断增加,人民币的汇率自然也就稳住了。

  当然,这是一个理想状态。事实上,过去一年多我们在开启“印股票的时代”时,遇到了“人造牛市+股灾”的狙击,随后又遭遇了“股汇双杀”的挑战。这告诉我们一点:新旧模式的切换,阻力甚大,困难甚大。

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    [责任编辑:殷荣荣]