十余城市将重启限购 力度不如上一轮

楼市观察中原地产研究部2016-09-30 07:48
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  今年以来,一线城市和二线热点城市、环一线城市房价节节走高。继厦门、苏州之后,近日杭州、南京、昆山也纷纷重启限购政策,在房价上涨压力之下,预计未来重启限购的城市会超过十个。专家认为,本轮限购政策力度普遍不如上一轮,作用有限。

  二线“四小龙”仅剩合肥未出限购政策

  9月28日,紧邻上海的昆山市发布加强房地产市场管理实施意见,非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。此次政策也是此前8月苏州出台的限购政策的延续。

  南京市出台的限购政策明确,在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求,采取差别化措施,保护刚需和改善性购房,打击投机购房。

  加上此前已经出台限购政策的厦门和苏州,目前,今年以来房价上涨最为迅猛的二线四小龙(厦门、苏州、合肥、南京),仅剩合肥未出台限购政策,因此近期合肥限购政策出台的呼声亦随之高涨。

十余城市将重启限购 力度不如上一轮

  在南京之前,杭州在9月18日宣布限购后不到10天,再次升级调控政策,自9月28日起,杭州同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。根据公告,二套房公积金贷款和商业贷款的首付比例将不低于50%。

  业内预计,在杭州和南京之后,未来一些房价上涨压力较大的二线热点城市也将重启限购。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析,从目前限购的既有版本和思路来看,主要遵循四个思路,一是房价上涨压力大的城市先出限购政策,即在全国房价涨幅位居前十的城市,政策层面最有可能收紧。二是市区相比郊区房价上涨压力大,会先收紧。后续热点二线城市的核心区域收紧的可能性会比较大,而郊区和郊县等区域则不会收紧,这也体现去库存因地制宜的原则。

  三是新房上涨压力更大,比二手房的收紧可能性会更大。四是外地户籍受政策管制的可能性大于本地户籍,尤其是部分大城市的炒房中,很多是外来的炒房客。

  据此,后续有望重启限购的城市包括合肥、武汉、郑州、天津、福州、东莞、无锡、石家庄,加上已有的厦门、南京、杭州、苏州,本轮重启限购的二线热点城市及环一线周边城市将超过十个。

  例如,郑州楼市持续升温,郑州市房管局统计数据称,8月份该市商品房销售23471套(间),同比上涨109.65%,销售均价突破一万元。8月该市新建商品住宅价格指数环比上涨5.6%,位居全国各大城市榜首,郑州多数市民已难以承受高房价之重。

  河南省委常委、郑州市委书记马懿近日表示,郑州将加强房地产调控,优化商品房供给结构,稳控房价,促进房地产业健康平稳发展。

  力度不及上一轮

  中原地产首席市场分析师张大伟早在2014年二线城市纷纷取消限购政策的时候,就认为一线城市和包括厦门、南京在内的十个左右二线城市不应该取消限购,因为这些城市的库存本来就很小,土地供应严重不足。

  这些城市的政策本来应该“一直高压”,而不是去库存的问题,但当时就是一刀切,把他们限购政策都放开了。“其实当时就可以预料到,他们放开后,再加上信贷这么松,这些城市房价必然会爆发的。”张大伟说。

  他认为,即使是上一轮限购政策执行期间,不少城市的房价都经历了快速上涨。更何况此次这些二线热点城市重启限购,力度尚不及上一轮,因此效果将大打折扣。

  比如,上一轮的限购政策中,对外地户籍买房,至少都有缴纳一年社保的规定。但本轮杭州、南京、苏州对非本市居民购买第一套房,都没有社保缴纳的要求,苏州非本市居民,还可以购买二套房。而对本地户籍,多数城市则未加以严格限制。

  张大伟说,很多城市都是在房价已经差不多翻了一倍的情况下才重启限购政策,时间点已经晚了,导致调控力度偏弱的主要原因在于,目前其他行业整体疲软,因此宏观经济尚需要楼市作为支柱产业拉动,这也导致房地产调控不敢一次到位,因此各地在出台政策的时候都是“挤牙膏、口号式”调控。

  他表示,这一轮二线城市收紧楼市调控政策是因为市场开始恐慌,涨幅刷新历史纪录,而出现这一恐慌的主要根源还是这一轮去库存并未因城施策,在本来库存就不多的城市执行了全面宽松政策,在资金潮影响下,市场出现了局部城市失控的现象。

  “但目前的楼市调控依然没有抓住本轮房价暴涨的根源。”张大伟说,现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌。“未来要么是降低资金潮,要么是增加优质资产,或者降低购房者恐慌,三方面都需要加码政策。”信贷不能只投入到房地产,要有政策约束让信贷进入实体经济,土地供应必须充足,才能给市场平稳的预期。

表1 8月份房价环比涨幅靠前的城市

城市 新建商品住宅价格指数

环比 同比

上月=100 上年同月=100

郑州 105.6 116.7

上海 105.2 137.8

无锡 104.9 118.5

合肥 104.8 140.5

福州 104.3 120.4

南京 104.1 138.8

厦门 103.9 144.3

北京 103.8 125.8

石家庄 103.7 111.6

天津 103.6 121

杭州 103.3 122.2

济南 103.2 110

武汉 103.2 118.6

广州 102.4 121.2

青岛 102.1 106.6

深圳 102.1 137.3

表2 长三角五城土地市场情况

排名 城市 楼面价(元/㎡) 同比(%) 溢价率(%) 规划建筑面积(㎡) 土地出让金(万元)

1 苏州市 6040 177.4 93.18 153.37 24846578.31 6.14 15009880.02 194.16

2 南京市 6994 129.79 87.17 217.67 20087851.21 23.12 14049348.88 182.75

3 上海市 14675 65.39 91.93 252.68 9238784.04 -23.3 13558115 26.86

4 杭州市 7451 121.68 54.99 406.49 15459052.81 16.56 11533554.86 158.6

5 合肥市 4365 174.13 218.37 293 18013083.16 56.75 8632370.41 216.98

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    [责任编辑:殷荣荣]