限购限贷之后 杭州楼市走向如何?

  9月28日下午14:00,克而瑞首期观点分享日在西溪路的他山记茶馆正式开展。克而瑞面向杭州市场发声,在市场高热、政策叠加、危机并存的现状之下,专业的观点无疑能够拨开云雾,更加清晰深入的了解市场,把握动向。


  此次分享会邀请到近20多家杭州房产媒体参与。

  此次分享主题为《周期红利&后G20市场的机遇与挑战》,克而瑞华东区域总经理刘晨光就政策、土地、房企等多个角度全面剖析市场,重点对杭州G20之后的各方面变化以及未来的发展趋势进行了分析。

  早在限购政策出台之前,刘晨光就前瞻性的指出房产政策两个重要出发基点:各项投资指标平稳和资产价格的稳定,而目前各项指标已经回暖,政府会持续调整,直至稳定。

  近期,杭州接连经历了多次政策调整,其中落户限制应该是暂时的,刘晨光认为,这种调整有迹可循,抽丝剥茧之下,不难发现杭州政府的政策逻辑和杭州楼市未来的发展机会。

  一、土地缩量不变,行业周期式微,金融政策尤为重要

  全国楼市整体延续环比下滑走势,但趋势有所好转,二线城市内部分化加剧,重点城市存销比继续下降,土地端补库存任务艰巨且不均衡,土地缩量的大趋势导致住宅供给侧缩减,典型城市供不应求,价格高涨。

  2016年1-8月,除深圳之外,各热点城市供应建筑面积同比减少6%,8月一手房价格指数为1226.4点,较上月环比上涨1.43%,同比上涨12.14%,自2015年5月起,房价指数一路攀升,11月增速加快,5月份出现拐点。分能级城市来看,分能级城市来看,一线城市房价增速持续趋缓,北上深房价环比增速持续回落。二线方面,近九成城市房价环比上行,其中合肥涨幅最大,环比增幅高达5.07%;厦门增速其次;苏州增速回落明显。

  从客户需求来看,4月以来,全国来电量持续回落,7月降至新低,8月份开始持续上升,并出现同比正增长;伴随着“金九银十”销售旺季的到来,来访量如期大幅回升,前瞻指标乐观。

  据此,克而瑞华东区域总经理刘晨光认为,行业周期式微,已经突破22个月的最长景气周期,因城施策和调控的绵软无力导致逆周期布局或落空,行业周期让位于城市周期。

  对于房企而言,上半年业绩超额完成,土地储备捉襟见肘、库存告急,拿地需求高涨,高杠杆进一步推高低价,地楼比高企会大大压缩企业利润状况,当前行业周期式微的情况下,希望于逆周期拿地的房企可能落空,建议更加关注城市周期和基本面。

  目前情况下,多个城市接连出台限购,但政策强度偏弱,对市场影响不足,在金融政策出现变化之前,楼市出现大的变化可能性小。

  二、 杭州政策友好,供求关系影响后市

  杭州近期调整政策接连出台,表明了政府的态度,但从政策强度来看,仍然是相对温和的,从全国“托底盖帽去杠杆”的政策大背景下,因城施策导致各城市周期发展差异,行业周期不明显,城市周期更能起到指导作用。从政策侧面看,有三点值得注意:

  1、缩减土地供给是此轮房价上涨的最重要原因,但热门城市会增加供给,缓解价格上涨。明年中部城市和三四线城市会有很大的想象空间。

  2、稳住运营型资产,号召去库存,主要是去四五线城市库存,商办库存累积将加大对核心资产的压力。

  3、价格过分上涨是禁忌,房产开发的动机格外重要,以扩容城市、促进发展为目标的开发是房产开发的安全线。

  就杭州现状而言,各项指标趋于稳定,土地、房产市场在可控范围内,属于“乖孩子”型的城市,长期来看,政策不会警示杭州。因此,后市而言,目前影响最大的是供求关系。

  国家主导土地缩量大局不变,合理库存区间是8-20月,杭州政府目标是10个月,杭州日前出台土拍政策时,公布了出地计划,能够适当缓解市场的焦虑情绪,未来杭州土地供应会有增加

  与周边的上海、南京、苏州相比,杭州土地价格体系与新房售价体系更为合理健康,层次结构更为成熟。而近半年来,一直处于成交高、供应缺的情况,供不应求的矛盾不断加剧。

  从成交客户看,外来购房者急剧增多,9月18日,政府出台“限外令”也侧面证实了外来购房者集中入杭,推高房价的现实。

  从杭州目前的发展情况来看,已经形成了自身的发展环线,新房价格体系重塑,从发展空间来看,以石祥路、紫之隧道、彩虹快速路为界的二环以内是楼市发展最坚实的区域,目前内部也存在较大的价差。

  而在城市基建不断扩张的情况下,政府需要土地收入来平衡财政收支,而在土地供应上,会优先地铁沿线及基建配套完善的区域。从板块看,杭州目前已经不存在绝对高风险的板块,全杭各区域均具备不同条件的投资机会和周期机会。

  在后期与媒体人士的讨论中,新浪乐居主编上官剑、杭州日报房产部主任李坤军、《经视看地产》主编张亚楠、透明售房网吴海国、维维说房周羚、钱江晚报主编史一方等争相发言大家一致认为,对于普通购房者而言,目前并非购房的好时机,建议暂时观望。

  针对先前曾经提出的城市东西扩展存在发展隐患的问题,刘晨光认为,长三角一体化,城市向东发展是主流,但西部利好不断,东部需要产业政策落地,建议追踪最新的政府规划。

  对于目前已经走到第三步的楼市政策,刘晨光认为对比合肥,杭州的三条限购政策已经比较猛了,理论上年底之前不会再有太大的变动。会静等中央的金融政策调整

  最后,刘晨光分享了未来楼市发展的五个有趣的趋势:

  1、未来城市新区增多,新区投资价值大,但新区必须有新增人口。

  2、国家即将走入都市圈时代,都市圈外围扩容存在诸多机会。

  3、产业区比轨道交通更加安全。

  4、价格破顶,带来新一轮的价格重估,存在溢价投资空间。

  5、外围的休闲项目处于洼地,未来有发展空间。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论
读完这篇文章后,您心情如何?
[责任编辑:吴荣荣]